지난번에는 오피스텔을 다뤘습니다. 오피스텔은 같은 건물에 동일 평형·구조의 호실이 규격처럼 존재해, 옆 호실 거래가(유사매매사례가액)가 곧 내 물건의 시가가 되는 구조였습니다. 오늘은 정반대의 물건, 상가주택(겸용주택)과 다가구주택을… 아래에서는 신고 전 확인할 기준과 감정평가 실무 포인트를 정리합니다.
지난번에는 오피스텔을 다뤘습니다. 오피스텔은 같은 건물에 동일 평형·구조의 호실이 규격처럼 존재해, 옆 호실 거래가(유사매매사례가액)가 곧 내 물건의 시가가 되는 구조였습니다. 오늘은 정반대의 물건, 상가주택(겸용주택)과 다가구주택을 살펴봅니다. 결론부터 말씀드리면, 이 유형은 '똑같은 물건이 세상에 없다'는 바로 그 이유 때문에 기준시가 신고의 위험이 더 큽니다.
사례 — 안분과 시세 격차가 겹치는 물건
(아래 수치는 이해를 돕기 위한 예시입니다.)
서울 근교의 3층 상가주택을 상속받은 A씨는 시가를 확인하기 어렵다고 판단해 기준시가로 신고했습니다. 상가주택의 기준시가는 하나의 값이 아니라 주택 부분(개별주택가격)과 상가 부분(건물 기준시가+토지 공시지가)이 뒤섞여 산정됩니다. 그렇게 계산된 신고가액은 12억 원이었습니다.
그러나 국세청이 사후에 감정을 의뢰하자, 두 곳의 감정평가에서 확인된 시가는 약 21억 원이었습니다. 격차 9억 원에 대해 상속세가 재산정되었습니다.
감정평가 시사점 — 왜 상가주택·다가구는 기준시가와 시세가 크게 벌어지나
상속·증여 재산은 원칙적으로 '시가'로 평가하며(상속세 및 증여세법 제60조), 기준시가는 시가를 확인하기 어려울 때만 쓰는 보충적 평가입니다. 그런데 상가주택·다가구주택은 두 가지가 동시에 작동합니다.
- 유사매매사례가액을 찾기 어렵다 — 아파트·오피스텔과 달리 층별 용도, 상가/주택 면적 비율, 임대구성, 도로 접함이 물건마다 제각각입니다. '동일하거나 유사한 물건'이 사실상 없어, 옆 물건 거래가로 시가를 대신 세우기 어렵습니다.
- 기준시가가 시세를 잘 못 따라간다 — 개별주택가격·공시지가는 통상 실거래 시세보다 낮게 형성되고, 상가·주택·토지가 혼합된 물건일수록 그 괴리가 커집니다.
이 두 가지가 겹치면, 기준시가로 낮게 신고한 물건일수록 국세청 입장에서 '시가 대비 저평가'로 보이기 쉽고, 사후감정의 우선 대상이 됩니다.
되짚어야 할 리스크 — 신고로 끝이 아닙니다
국세청은 2025년부터 사후감정 대상을 사실상 전 유형의 부동산으로 넓혔습니다. 과거에는 꼬마빌딩·상가·나대지에 집중했지만, 지금은 겸용주택·단독주택·다가구주택까지 감정으로 재평가할 수 있는 근거가 마련되어 있습니다(세정일보 기고·재산평가 쟁점 자료).
규모도 작지 않습니다. 국세청이 사후감정에 나선 2025년 478건에서, 납세자 신고가액 1조5,793억 원과 국세청 감정가액 2조9,264억 원 사이에 약 1.85배의 차이가 확인되었습니다(이데일리 2026.7.6.).
여기에 시간 제약도 있습니다. 사후감정에는 기한이 있어, 상속은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 15개월, 증여는 증여일이 속하는 달의 말일부터 9개월 안에서 이루어집니다. 이 기간 동안은 낮게 신고한 가액이 언제든 재산정될 수 있다는 뜻이기도 합니다. 한 번 낮게 신고했다고 안심할 수 있는 구조가 아닙니다.
다만 사후감정이 항상 그대로 인정되는 것은 아닙니다. 대법원은 과세관청의 감정가액을 시가로 인정하되, 평가기준일과 감정 시점 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없어야 하며 그 입증책임은 과세관청에 있다고 보았습니다(대법원 2026.4.2. 선고 2025두35499). 그러나 이는 '다툴 여지'일 뿐, 다툼 자체가 시간과 비용을 요구합니다.
해결책 — 넘기기 전에 시가를 먼저 세웁니다
가장 확실한 방법은, 상속·증여 이전 또는 유효한 평가기간(상속 전후 6개월, 증여 전 6개월·후 3개월) 안에 사전 감정평가로 정당한 시가를 먼저 확정하는 것입니다. 상가주택·다가구처럼 유사매매가 잡히지 않는 물건일수록, 감정가액이 시가를 증명하는 가장 신뢰도 높은 근거가 됩니다.
참고로 감정기관 수는 기준시가에 따라 달라집니다. 해당 재산의 기준시가가 10억 원 이하이면 1개, 10억 원을 초과하면 2개 이상의 감정기관 감정가액이 필요합니다. 물건 규모에 맞춰 미리 준비해 두면, 신고 근거가 흔들리지 않습니다.
세금 계산·신고 방식은 개별 상황에 따라 달라지므로, 세무 처리는 세무대리인과 반드시 상담하시기를 권합니다. 저희는 그 전 단계인 '정확한 시가를 세우는 일'을 맡습니다.
