서울에 오피스텔 한 채를 보유한 A씨가 자녀에게 이를 증여하면서, 국세청 홈택스에 고시된 '오피스텔 기준시가' 3억 2,000만 원으로 증여세를 신고했습니다. 그런데 같은 건물, 같은 평형의 옆 호실이 증여일 두 달 전에 4억 6,000만… 아래에서는 신고 전 확인할 기준과 감정평가 실무 포인트를 정리합니다.
사례로 시작합니다
서울에 오피스텔 한 채를 보유한 A씨가 자녀에게 이를 증여하면서, 국세청 홈택스에 고시된 '오피스텔 기준시가' 3억 2,000만 원으로 증여세를 신고했습니다. 그런데 같은 건물, 같은 평형의 옆 호실이 증여일 두 달 전에 4억 6,000만 원에 실제로 거래된 이력이 있었습니다. 국세청은 이 '유사매매사례가액'을 시가로 보아 재산정에 나섰고, 신고가액과 1억 4,000만 원의 차이가 생겼습니다. (이해를 돕기 위한 예시입니다.)
오피스텔에서 이런 일이 유독 잦은 데에는 이유가 있습니다.
감정평가의 시사점 — 오피스텔은 '옆 호실'이 내 시가를 정합니다
상속세 및 증여세법 제60조는 재산의 가액을 상속개시일·증여일 현재의 시가 로 평가하도록 정하고, 시가를 알기 어려울 때에 한해 기준시가 같은 보충적 평가방법 을 씁니다. 즉 국세청 기준시가는 '최후순위'일 뿐, 시가가 확인되면 그 자리를 내줍니다.
문제는 오피스텔의 구조적 특성입니다. 오피스텔은 같은 건물에 동일한 평형·구조의 호실이 규격화되어 다수 존재합니다. 그래서 평가기간(상속 전후 6개월 / 증여 전 6개월·후 3개월) 안에 인근·동일 단지의 매매사례가 잡히는 경우가 많고, 이 '유사매매사례가액'이 시가로 인정됩니다. 아파트와 같은 원리이지만, 기준시가가 시세에 못 미치는 오피스텔에서는 신고가액과 시가의 간극이 더 크게 벌어집니다.
리스크를 짚습니다
국세청은 최근 이 간극을 정면으로 겨냥하고 있습니다. 이데일리 보도(2026년 7월 6일)에 따르면 국세청은 지난해 상속·증여 부동산 478건에 대해 역대 최대 규모의 감정평가를 실시했고, 신고가액 합계 1조 5,793억 원이 감정 결과 2조 9,264억 원으로 평가되었습니다. 약 1.85배 차이입니다. 올해 1분기에도 192건에서 신고 5,652억 원이 감정 1조 653억 원으로, 약 1.9배 격차가 확인되었습니다. 서울 삼성동의 한 단독주택은 33억 원으로 신고되었으나 감정가는 95억 원이었습니다.
여기서 짚어야 할 점은 손실의 비대칭성 입니다. 낮게 신고해서 아낀 세금은 확정된 이익이 아니라, 사후 감정으로 언제든 되돌려질 수 있는 '잠정적' 이익입니다. 반면 재산정이 이뤄지면 본세에 더해 가산세까지 뒤따를 수 있습니다. 아낄 수 있었던 금액보다 잃는 금액이 더 큰 구조입니다.
다만 균형 있게 덧붙이면, 대법원은 2026년 4월 2일 선고(2025두35499)에서 과세관청의 사후 감정이 인정되려면 기준일과 감정 시점 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없어야 하고 그 입증책임은 과세관청에 있다 는 취지를 밝혔습니다. 납세자가 무력하지만은 않다는 의미입니다. 그러나 이는 어디까지나 '다툼이 벌어진 뒤'의 방어 논리이며, 분쟁 자체를 피하는 것이 언제나 더 낫습니다.
해결책 — '넘기기 전'에 시가를 세워 둡니다
가장 확실한 방법은 상속·증여로 자산을 이전하기 전에 정식 감정평가를 받아 정당한 시가를 미리 확정해 두는 것입니다. 평가기간 안에 확보된 적정 감정가액은 상증법상 시가로 인정되므로(상증법 제60조), 나중에 옆 호실 거래가나 국세청 사후 감정으로 흔들릴 여지를 줄일 수 있습니다. 신고의 출발점을 '기준시가가 얼마인가'가 아니라 '정당한 시가가 얼마인가'로 바꾸는 일입니다.
