"공시가격(기준시가)이 낮으니 그냥 그걸로 신고하면 세금을 덜 내는 거 아닌가요?" 아래에서는 신고 전 확인할 기준과 감정평가 실무 포인트를 정리합니다.
"공시가격(기준시가)이 낮으니 그냥 그걸로 신고하면 세금을 덜 내는 거 아닌가요?"
셀프신고를 준비하는 분들에게서 가장 자주 듣는 말입니다. 결론부터 말씀드리면: 유사매매사례가액이 있는데도 기준시가로 신고하면, 세무조사 없이도 추징을 당할 수 있습니다.
왜 기준시가로 넣으면 위험한가
상속세 및 증여세법은 '시가'를 원칙으로 합니다. 유사매매사례가액이 조회된다면 그것이 '시가'입니다. 기준시가는 시가를 알 수 없을 때만 쓰는 보충적 수단입니다.
그런데 홈택스에 유사매매사례가액이 버젓이 뜨는데도 기준시가로 신고하면 어떻게 될까요? 과세관청은 이를 시가 과소 신고로 보고, 신고 후에도 시가를 재산정해 추징할 수 있습니다.
과세관청 사후감정, 실제로 어떻게 진행되나
상속세 신고를 받은 뒤 국세청은 일정 기간 안에 평가를 검토합니다. 특히 최근 수년간 고가 아파트·상가·토지에 대해 직접 감정평가법인을 선정해 사후 감정을 의뢰하는 사례가 크게 늘었습니다.
과세관청이 사후 감정가액을 확정하면, 처음 신고한 기준시가와의 차액에 대해 상속세를 추가로 물립니다. 여기에 신고불성실 가산세(최대 40%)와 납부지연 가산세(연 9.125%)가 붙습니다. 세금 원금보다 가산세가 더 클 수도 있습니다.
최근 대법원은 뭐라고 했나
대법원은 2026년 4월(2025두35499 등)에 과세관청의 사후 감정을 원칙적으로 인정하는 판결을 내렸습니다. 다만 한 가지 조건을 달았습니다. 평가기준일과 감정서 작성일 사이에 '가격변동의 특별한 사정'이 없어야 하며, 그 입증책임은 과세관청에 있다는 것입니다.
이 판결이 납세자에게 주는 실질적 의미는 이렇습니다: 납세자가 신고 시점에 이미 감정평가를 받아 시가를 확정해 두면, 과세관청이 나중에 더 높은 사후 감정가액으로 뒤집기 위해서는 입증 부담을 져야 합니다. 먼저 기준을 세운 쪽이 방어에 유리합니다.
실제로 어떤 상황에서 추징이 많이 나오나
케이스 1. 아파트인데 유사매매사례가액이 있는데도 기준시가로 신고
세법상 유사매매사례가액이 우선이기 때문에, 기준시가 사용 자체가 법령 위반이 됩니다. 추징 가능성 높음.
케이스 2. 유사매매사례가 없어서 기준시가로 신고, 그런데 과세관청이 사후에 감정
단독주택·토지·상가처럼 유사매매가 드문 경우, 기준시가와 감정가액의 차이가 크게 날 수 있습니다. 차액에 대해 추징 + 가산세.
케이스 3. 상속세가 0원이라 무신고
상속세가 0원이어도 신고 의무가 있는 경우가 있습니다. 나중에 이 아파트를 팔 때 취득가액 산정과도 연결되므로, 0원이라도 신고해두는 것이 유리한 경우가 많습니다.
사전 감정평가가 방어가 되는 이유
신고 전에 감정평가를 받아두면 두 가지 효과가 있습니다.
첫째, 유사매매사례가액보다 낮은 감정가액이 나오면 그 숫자로 신고할 수 있습니다. 세금 자체가 줄어듭니다.
둘째, 감정가액이 시가로 확정되어 있으면 과세관청이 사후에 더 높은 숫자로 뒤집기가 어렵습니다. 추징 리스크를 사전에 차단합니다.
감정평가 수수료는 상속세 신고 시 필요경비로 공제받을 수 있습니다. 절감되는 세금과 비교했을 때 의미 있는 경우가 많습니다.
셀프신고자를 위한 결론
기준시가로 신고하고 싶으신 마음은 이해합니다. 세금을 줄이고 싶은 것은 당연합니다. 그런데 유사매매사례가액이 있는데도 기준시가를 쓰는 것은 세법상 허용되지 않습니다. 그리고 유사매매사례가 없어 기준시가를 쓰더라도, 과세관청의 사후 감정이라는 리스크는 남습니다.
가장 확실한 방법은 신고 전에 감정평가를 받아 시가를 직접 확정해두는 것입니다. 우선 무료 사전검토를 통해, 내 아파트가 감정평가를 받을 여지가 있는지, 비용 대비 효과가 있는지부터 확인하시길 권합니다.
