상속세 홈택스 신고서를 열면 부동산 평가액 칸 앞에서 막히는 분들이 많습니다. "공시가격 넣으면 되는 거 아닌가?" "홈택스에 유사매매사례가 뜨던데 그게 시가인가?" — 세법에서 부동산 시가를 정하는 방법은 하나가 아닙니다. 그리고 어느… 아래에서는 신고 전 확인할 기준과 감정평가 실무 포인트를 정리합니다.
상속세 홈택스 신고서를 열면 부동산 평가액 칸 앞에서 막히는 분들이 많습니다. "공시가격 넣으면 되는 거 아닌가?" "홈택스에 유사매매사례가 뜨던데 그게 시가인가?" — 세법에서 부동산 시가를 정하는 방법은 하나가 아닙니다. 그리고 어느 숫자를 쓰느냐에 따라 세금이 수백만 원, 때로는 수천만 원 달라집니다.
세법이 정한 세 가지 평가 방법
상속세 및 증여세법은 부동산 시가를 다음 순서로 확정합니다.
1순위 — 시가 (유사매매사례가액 또는 감정가액)
원칙은 '시가'입니다. 그런데 내 아파트가 상속개시일 당일에 팔린 게 아니니 직접 시가를 알 수 없습니다. 그래서 세법은 두 가지 대체 수단을 시가로 인정합니다.
유사매매사례가액은 평가기준일 전후 6개월(증여는 전후 3개월) 이내에 같은 단지·비슷한 면적·비슷한 층의 아파트가 실제 거래된 가격입니다. 홈택스에서 자동으로 조회됩니다.
감정가액은 둘 이상의 감정평가사가 평가기준일 기준으로 산정한 가격의 평균입니다. 납세자가 직접 의뢰해 받을 수 있고, 세법상 시가로 인정됩니다.
유사매매사례가액과 감정가액이 모두 있을 때는 둘 중 더 낮은 쪽이 납세자에게 유리합니다. 단, 최종 선택과 세액 설계는 세무대리인과 함께 검토하시길 권합니다.
2순위 — 보충적 평가 (기준시가·공시가격)
유사매매사례가액도 없고 감정평가도 받지 않았을 때 비로소 기준시가(공시가격)를 씁니다. 보충적 평가는 말 그대로 '시가를 알 수 없을 때의 차선'입니다.
중요한 점: 홈택스에 유사매매사례가액이 조회된다면, 원칙적으로 기준시가를 쓸 수 없습니다. 그런데 많은 셀프신고자가 이 점을 모르고 기준시가로 낮게 신고했다가 나중에 추징을 당합니다.
"그럼 유사매매사례가액이 낮으면 좋은 거 아닌가요?"
반드시 그렇지 않습니다. 유사매매사례가액은 같은 단지·비슷한 면적이면 자동으로 적용되는데, 그 사례가 고층·남향·리모델링된 세대라면 내 저층·북향 세대와 조건이 다릅니다. 내 아파트보다 높은 사례가 시가로 잡히면, 그대로 신고하면 세금을 더 내는 셈입니다.
반대로 유사매매사례가액이 높게 잡혀있을 때 감정평가를 받으면 더 낮은 시가를 확정해 세금을 줄일 수 있습니다. 이 여지가 있는지 없는지는 미리 따져봐야 압니다.
과세관청이 사후에 개입하는 경우
유사매매사례가액도 없고 감정평가도 안 받은 채 기준시가로 신고했을 때, 과세관청은 신고 후에 직접 감정평가를 의뢰해 시가를 재산정할 수 있습니다. 최근 대법원(2026.4.2. 2025두35499 등)은 이 사후 감정을 원칙적으로 인정하되, 납세자가 미리 세운 기준이 있으면 과세관청이 그것을 뒤집기 위한 입증책임을 진다고 보았습니다. 먼저 기준을 세워둔 쪽이 유리합니다.
셀프신고자를 위한 정리
홈택스 유사매매사례가액이 조회된다면: 그 숫자가 내 아파트 실제 가치와 맞는지 먼저 확인하세요. 높게 잡혀있다면 감정평가로 더 낮은 시가를 확정할 여지가 있습니다.
유사매매사례가액이 없다면: 기준시가로 신고할 수는 있지만, 과세관청의 사후 감정 리스크를 안고 가는 것입니다. 사전에 감정평가를 받아두면 이 리스크를 차단할 수 있습니다.
어느 쪽이 유리한지 판단이 서지 않는다면, 감정평가 전 무료 사전검토를 먼저 받아보시길 권합니다. 감정평가 비용이 세금 절감액보다 클지 작을지 미리 가늠해드립니다.
