부모가 자녀에게 부동산을 시세보다 조금 싸게 넘기는 일은 드물지 않습니다. "가족끼리 정상적으로 매매했다"고 생각하기 쉽습니다. 그러나 세법은 특수관계인 사이의 거래를 별도의 잣대로 봅니다. 그리고 그 잣대의 중심에는 언제나… 아래에서는 신고 전 확인할 기준과 감정평가 실무 포인트를 정리합니다.
부모가 자녀에게 부동산을 시세보다 조금 싸게 넘기는 일은 드물지 않습니다. "가족끼리 정상적으로 매매했다"고 생각하기 쉽습니다. 그러나 세법은 특수관계인 사이의 거래를 별도의 잣대로 봅니다. 그리고 그 잣대의 중심에는 언제나 '시가(時價)'가 있습니다.
사례로 보는 구조
부모가 시세가 명확하지 않은 아파트를 자녀에게 8억원에 양도했다고 가정해 보겠습니다. 이후 과세관청이 유사매매사례가액 또는 감정가액을 근거로 이 부동산의 시가를 12억원으로 판단하면, 대가(8억)와 시가(12억)의 차액 4억원이 세 갈래로 문제됩니다.
하나의 차액, 세 개의 세금
같은 4억원의 차액이 서로 다른 세 법률에서 동시에 검토됩니다.
- 증여세(상속세 및 증여세법) — 저가양수로 얻은 이익은 증여로 봅니다. (시가−대가)가 '시가의 30%'와 '3억원' 중 적은 금액 이상이면 과세 대상이 되고, 그 기준액을 뺀 나머지에 증여세가 매겨집니다. 위 사례라면 차액 4억에서 3억을 공제한 1억원가량이 증여재산이 됩니다.
- 양도소득세(소득세법·부당행위계산부인) — 시가와 거래가액의 차이가 '시가의 5%' 또는 '3억원' 이상이면, 실제 받은 8억이 아니라 시가 12억을 양도가액으로 보아 양도세를 다시 계산합니다.
- 취득세(지방세법, 2026.1.1. 시행) — 개정 지방세법은 배우자·직계존비속에게서 부동산을 취득하면서 그 대가가 시가인정액보다 '3억원 이상' 또는 '30% 이상' 낮은 경우, 그 취득을 증여로 간주합니다. 이 경우 차액 상당액에 증여 취득세율(최대 구간)이 적용될 수 있습니다. (2026년 1월 1일 이후 취득분부터 적용)
감정평가의 시사점 — 문제는 '가격'이 아니라 '기준'입니다
세 세금 모두 다투는 지점은 "얼마에 넘겼는가"가 아니라 "그 시점의 시가가 얼마였는가"입니다. 그런데 거래 당시 시가를 확정해 두지 않으면, 시가는 나중에 과세관청이 고른 유사매매사례가액이나 사후 감정가액으로 정해집니다. 최근 대법원(2026.4.2. 2025두35499 등)은 과세관청의 사후 감정을 원칙적으로 인정하면서도, 평가기준일과 감정서 작성일 사이에 '가격변동의 특별한 사정'이 없어야 하며 그 입증책임은 과세관청에 있다고 보았습니다. 바꾸어 말하면, 납세자가 거래 시점의 시가를 스스로 세워 두지 않는 한 그 기준은 사후에 외부에서 채워진다는 뜻입니다.
놓치기 쉬운 리스크
가장 아쉬운 경우는, 절세가 아니라 '시가를 정하지 않은 것'만으로 세금이 늘어나는 상황입니다. 시가를 확정하지 않은 거래는 다음과 같은 위험에 노출됩니다.
- 하나의 차액에 증여세·양도세·취득세가 겹쳐 재계산될 수 있습니다.
- 사후 재산정에는 신고불성실·납부지연 가산세가 더해질 수 있습니다.
- 시가가 사후에 정해지므로 자금 계획과 실제 세부담이 어긋날 수 있습니다.
이미 넘긴 뒤에 기준을 다투는 것은 늦습니다. 되돌리기 어려운 거래일수록, 기준은 넘기기 전에 세워 두는 편이 안전합니다.
해결의 출발점 — 넘기기 전에 시가를 먼저 세웁니다
특수관계인 거래에서 감정평가는 '세금을 줄이는 도구'가 아니라 '기준을 먼저 확정하는 도구'입니다. 거래 전에 유효한 평가기간 안에서 감정평가로 시가를 세워 두면, 세 세금이 모두 그 하나의 기준 위에서 계산됩니다. 유사매매사례가액이나 사후 감정에 휘둘리지 않고, 안전 구간 안에서 대가를 설계할 여지도 생깁니다. 다만 구체적인 거래가액과 세액 설계는 사안에 따라 다르므로, 감정평가로 확정한 시가를 바탕으로 반드시 세무대리인과 함께 검토하시길 권합니다.
