아버지에게서 서울의 단독주택을 상속받은 A씨는 상속세 신고를 마친 뒤에야 감정평가를 알아봤습니다. 신고는 기준시가(보충적 평가)로 끝냈고, 감정은 "혹시 나중에 필요하면"이라는 생각으로 미뤄 둔 상태였습니다. 그런데 신고 이후 국세청이… 아래에서는 신고 전 확인할 기준과 감정평가 실무 포인트를 정리합니다.
사례로 보는 시작
아버지에게서 서울의 단독주택을 상속받은 A씨는 상속세 신고를 마친 뒤에야 감정평가를 알아봤습니다. 신고는 기준시가(보충적 평가)로 끝냈고, 감정은 "혹시 나중에 필요하면"이라는 생각으로 미뤄 둔 상태였습니다. 그런데 신고 이후 국세청이 자체적으로 감정평가를 의뢰했고, 그 감정가액이 신고가액을 크게 웃돌면서 세액이 다시 산정됐습니다.
A씨가 뒤늦게 받은 감정서는 상속개시일로부터 시간이 꽤 지난 시점에 작성된 것이었습니다. "지금이라도 감정을 받으면 되지 않느냐"는 기대와 달리, 평가의 세계에서는 '얼마로 평가하느냐'보다 '언제 평가했느냐'가 먼저 검증됩니다.
감정평가 시사점 — 시가는 '시점'이 만든다
상속·증여재산의 시가는 아무 때나 받은 감정으로 정해지지 않습니다. 세법은 시가로 인정받을 수 있는 '평가기간'을 정해 두고 있습니다.
- 상속: 상속개시일 전후 6개월
- 증여: 증여일 전 6개월 ~ 후 3개월
이 기간 안에 이뤄진 매매·감정·수용가액 등이 원칙적으로 '시가'로 인정됩니다. 즉, 감정 금액이 아무리 정교해도 시점이 어긋나면 시가로서의 힘이 약해질 수 있습니다.
2026년 들어 대법원은 과세관청의 사후 감정(소급감정)이 시가가 될 수 있다고 보면서도, 그 요건을 분명히 했습니다. 감정가액이 시가로 인정되려면 '가격변동의 특별한 사정이 없어야' 하고, 이 판단은 가격산정 기준일뿐 아니라 감정서 작성일까지 이어집니다. 기준일과 감정 시점 사이 간격이 벌어질수록 그 감정의 객관성·신뢰성은 그만큼 흔들릴 수 있다는 취지입니다(대법원 2026. 4. 2. 선고 2025두35499 판결 등).
정리하면, 감정평가에서 시점은 금액만큼, 때로는 금액보다 중요한 변수입니다.
놓치기 쉬운 리스크
문제는 많은 분들이 '신고부터 하고 감정은 나중에'라는 순서로 움직인다는 점입니다. 하지만 최근 흐름은 그 여유를 허락하지 않습니다.
국세청이 국회에 제출한 자료(이데일리 2026. 7. 6. 보도)에 따르면, 2025년 한 해에만 부동산 상속·증여 478건에 대해 감정평가 검증이 이뤄졌습니다. 이때 납세자 신고가액 합계는 1조 5,793억 원이었지만, 국세청이 받은 감정가액은 2조 9,264억 원 — 신고액의 약 1.85배였습니다. 2026년 1분기에도 192건에서 신고 5,652억 원 대비 감정 1조 653억 원으로, 격차는 이어지고 있습니다.
검증 대상도 넓어지고 있습니다. 매매 사례가 드문 초고가 아파트·단독주택·이른바 '꼬마빌딩'이 중심이지만, 시가 산정이 애매한 부동산이라면 누구든 사후 감정의 사정권에 들 수 있습니다. 신고를 마친 뒤에 시점을 되돌리는 일은 불가능합니다. 지나간 평가기간은 다시 오지 않습니다.
해결책 — 넘기기 전, 평가기간 안에서 먼저 확정
방법은 단순합니다. 재산을 넘기기(상속·증여) 전후의 평가기간 안에서, 미리 감정평가를 받아 시가를 선(先)확정해 두는 것입니다.
- 시점 리스크 제거: 평가기간 안에서 받은 감정은 시가로서의 근거가 분명합니다.
- 예측 가능성 확보: 세액의 바탕이 되는 금액을 미리 알고 신고·자금계획을 세울 수 있습니다.
- 사후 다툼 최소화: 뒤늦은 소급감정에 끌려다니는 대신, 먼저 세워 둔 시가로 대응할 수 있습니다.
참고로 상속·증여세 신고 시 부담한 감정평가 수수료는 일정 요건에서 500만 원 한도로 공제가 인정됩니다(구체 적용은 세무대리인과 확인하시길 권합니다).
전문성 — 상속증여평가연구소
