증여를 준비하는 분들이 가장 먼저 떠올리는 절세 카드가 부담부증여입니다. 전세보증금이나 대출을 자녀가 함께 떠안는 조건으로 넘기면, 그 채무만큼 증여재산에서 빠지니 증여세가 줄어듭니다. 그런데 상담 현장에서 "증여세는 분명 줄었는데 총… 아래에서는 신고 전 확인할 기준과 감정평가 실무 포인트를 정리합니다.
증여를 준비하는 분들이 가장 먼저 떠올리는 절세 카드가 부담부증여입니다. 전세보증금이나 대출을 자녀가 함께 떠안는 조건으로 넘기면, 그 채무만큼 증여재산에서 빠지니 증여세가 줄어듭니다. 그런데 상담 현장에서 "증여세는 분명 줄었는데 총 세금은 오히려 늘었다"는 사례를 자주 봅니다. 오늘은 그 구조를 사례로 짚어봅니다.
사례 — 시가 20억, 전세보증금 12억을 함께 넘긴 경우
아버지가 시세 20억 원 아파트를 아들에게 넘기면서 전세보증금 12억 원을 함께 승계시켰다고 가정해 봅니다(이해를 돕기 위한 예시입니다).
- 채무 승계분 12억 원(약 60%) → 유상 이전으로 보아 아버지에게 양도소득세
- 나머지 8억 원(약 40%) → 무상 이전으로 보아 아들에게 증여세
증여세 과세 대상이 20억에서 8억으로 줄어드니 증여세는 확실히 가벼워집니다. 문제는 채무로 넘어간 12억 원이 "판 것"으로 취급돼, 아버지가 오래 보유해 취득가액이 낮은 집일수록 양도차익이 커지고 양도세가 불어난다는 점입니다. 국세청도 "시세차익이 큰 자산은 부담부증여가 오히려 불리할 수 있다"는 취지를 안내하고 있습니다.
감정평가가 중요한 진짜 이유 — 하나의 시가가 두 세금을 동시에 움직인다
부담부증여에서 놓치기 쉬운 지점은 이것입니다. 증여분과 양도분을 나누는 기준이 되는 "재산의 시가"가 하나로 정해진다는 것. 즉 이 집의 시가를 얼마로 보느냐에 따라 증여세 과세표준과 양도차익이 동시에 바뀝니다.
많은 분이 기준시가(공시가격)로 신고하면 시가가 낮게 잡혀 두 세금 모두 유리하다고 생각합니다. 하지만 최근 과세 환경은 정반대 방향으로 움직이고 있습니다.
리스크 — 기준시가로 신고한 부담부증여, 사후 감정평가의 표적이 될 수 있습니다
- 2025년 1월 1일부터 국세청의 감정평가 대상 선정 기준이 강화됐습니다. 신고가액이 국세청 추정 시가보다 낮은 차액 기준이 종전 10억 원에서 5억 원 이상으로 내려가, 대상 범위가 넓어졌습니다.
- 대법원도 2026년 들어 흐름을 확인했습니다. 납세자가 보충적 평가방법(기준시가 등)으로 증여세를 신고했더라도, 과세관청이 사후에 의뢰한 감정가액의 평균을 시가로 보아 과세한 처분이 적법하다고 판단한 사례가 나왔습니다(대법원 2026. 4. 2. 선고 2025두35499 판결). 다만 법원은 이런 사후 감정이 시가로 인정되려면 평가 기준일과 감정 시점 사이에 "가격 변동의 특별한 사정"이 없어야 한다는 요건도 함께 제시하고 있습니다.
부담부증여에서 사후 감정으로 시가가 올라가면 타격은 두 배입니다. 증여분(무상 이전분) 과세표준도 오르고, 양도분(유상 이전분)의 양도차익도 함께 커지기 때문입니다. 낮게 신고해 아낀 세금이, 몇 년 뒤 두 세목에서 한꺼번에 추징으로 돌아올 수 있습니다.
해결책 — 넘기기 전에 시가부터 세워두는 사전 감정평가
방향을 뒤집는 방법은 의외로 단순합니다. 과세관청이 나중에 감정하도록 두지 말고, 이전 시점에 공신력 있는 감정평가로 시가를 먼저 확정해 두는 것입니다.
- 예측 가능성: 증여분과 양도분을 가르는 시가가 미리 확정되니, 두 세금을 함께 설계하고 미리 검토할 수 있습니다.
- 평가 기간 관리: 증여재산 평가 기간은 원칙적으로 증여일 전 6개월·후 3개월입니다. 이 기간 안에 감정평가를 확보해 두면 시가로서 인정 가능성이 높아집니다.
- 비용 측면: 부동산 감정평가에 든 수수료는 일정 한도(현행 500만 원) 내에서 증여세 계산 시 공제받을 수 있습니다.
다만 사전 감정평가가 항상 유리하다고 단정할 수는 없습니다. 자산의 보유 기간, 취득가액, 시세차익 규모, 다주택 여부에 따라 부담부증여 자체의 유불리가 달라지므로, 구체적인 세액 비교와 신고는 반드시 세무대리인과 함께 판단하시기를 권합니다.