상속·증여 하면 대개 건물이나 아파트 같은 '눈에 보이는 부동산'을 떠올리십니다. 그런데 회사를 자녀에게 물려주는 가업승계에서는, 넘기는 대상이 '주식'이라는 이유로 정작 그 회사가 깔고 앉은 부동산의 시가를 놓치는 경우가 많습니다. 최근… 아래에서는 신고 전 확인할 기준과 감정평가 실무 포인트를 정리합니다.
상속·증여 하면 대개 건물이나 아파트 같은 '눈에 보이는 부동산'을 떠올리십니다. 그런데 회사를 자녀에게 물려주는 가업승계에서는, 넘기는 대상이 '주식'이라는 이유로 정작 그 회사가 깔고 앉은 부동산의 시가를 놓치는 경우가 많습니다. 최근 국세청이 바로 이 지점을 감정평가 대상에 명시적으로 넣었습니다. 오늘은 비상장주식 평가와 법인 부동산의 관계를 차분히 정리해 드리겠습니다.
사례 — "주식만 계산했는데, 회사 건물이 발목을 잡았습니다"
한 창업주가 자녀에게 비상장 제조법인의 주식을 증여했습니다. 세무 신고는 관행대로 법인 장부(순자산)와 손익을 근거로 1주당 평가액을 산정해 마쳤습니다. 그런데 이 법인은 오래전 취득한 공장 부지와 사옥을 보유하고 있었고, 장부에는 취득 당시 가액과 공시가격 수준으로 잡혀 있었습니다. 이후 과세관청은 법인이 보유한 부동산을 감정평가해 순자산가치를 다시 산정했고, 상향된 순자산가치가 주식평가액을 끌어올리며 증여세가 재계산되었습니다. 창업주는 "주식을 넘겼을 뿐인데"라고 했지만, 비상장주식의 값은 결국 그 회사가 가진 자산의 값에서 나옵니다.
감정평가 시사점 — 무엇이 달라졌나
비상장주식은 시장 거래가가 없어 법에서 정한 방식(보충적 평가)으로 계산합니다. 핵심 구조는 이렇습니다.
- 1주당 값 = 순손익가치와 순자산가치의 가중평균 (원칙 3:2)
- 다만 자산 중 부동산 비중이 큰 부동산과다보유법인은 그 비율이 2:3 으로, 순자산가치(=보유 자산의 값)의 비중이 더 커집니다.
- 순자산가치를 구할 때 법인이 가진 부동산은 원칙적으로 시가로 평가합니다.
그리고 2025년 개정에서, 국세청은 감정평가 대상에 "순자산가치 산출을 위해 시가 평가가 필요한 비상장주식" 을 명문으로 넣었습니다. 즉 주식 자체가 아니라, 그 주식 값을 정하기 위해 법인이 보유한 부동산을 과세관청이 감정평가할 수 있는 근거가 분명해진 것입니다. (출처: 상속세 및 증여세법 시행령·국세청 상속증여세 사무처리규정 / 한국세정신문 「나대지·분양권·비상장주식도…국세청, 부동산 감정평가 대상 대폭 확대」)
왜 미리 챙겨야 하는가 — 놓치기 쉬운 지점
문제는 증폭입니다. 부동산과다보유법인일수록 순자산가치의 비중이 크기 때문에, 보유 부동산 감정가가 장부가보다 올라가면 그 상승분이 주식 한 주 값 전체로 퍼집니다.
- 오래 보유한 공장·사옥·나대지는 장부가·공시가격과 실제 시세의 간극이 특히 큽니다.
- 신고를 마쳤어도, 몇 달 뒤 과세관청 감정으로 순자산가치가 오르면 본세에 가산세까지 더해질 수 있습니다.
- '주식만 넘긴다'는 생각으로 법인 부동산의 시가를 점검하지 않으면, 정작 세금의 크기를 정하는 변수를 방치하게 됩니다.
이미 끝난 줄 알았던 승계가 몇 달 뒤 다시 열리는 상황은, 금액을 떠나 예측이 어렵다는 점에서 부담이 큽니다.
해결의 방향 — 법인 부동산부터 시가를 세우기
한 가지 방법은 승계·신고 단계에서 법인이 보유한 부동산의 시가를 먼저 확정하는 것입니다.
- 평가기간 내에 받은 감정가액은 시가로 인정될 수 있어, 순자산가치와 주식평가액의 근거가 명확해집니다.
- 보충적 평가액이 불합리하다고 판단되면, 관할 재산평가심의위원회에 평가를 신청하는 길도 있습니다(상속은 법정신고기한 만료 4개월 전까지 등, 요건 확인 필요).
- 평가기간 기준: 상속은 개시일 전후 6개월, 증여는 전 6개월·후 3개월 이내입니다.
다만 감정평가가 언제나 유리한 것은 아닙니다. 순손익가치와의 균형, 가업상속·증여 공제, 승계 시점 전략에 따라 실익이 달라지므로, 세액 판단은 반드시 세무대리인(세무사·회계사)과의 상담을 함께 권해 드립니다. 저희는 그 판단에 필요한 부동산 시가 근거를 정확히 만들어 드리는 역할입니다.
