그동안 국세청의 '사후 감정평가'는 주로 이른바 꼬마빌딩(중소형 상가·사무실)의 이야기였습니다. 시세는 있는데 개별 기준시가가 없어 신고가액이 낮게 잡히던 물건들이 대상이었습니다. 그런데 최근 이 흐름이 주거용 부동산으로 넓어졌습니다.… 아래에서는 신고 전 확인할 기준과 감정평가 실무 포인트를 정리합니다.
그동안 국세청의 '사후 감정평가'는 주로 이른바 꼬마빌딩(중소형 상가·사무실)의 이야기였습니다. 시세는 있는데 개별 기준시가가 없어 신고가액이 낮게 잡히던 물건들이 대상이었습니다. 그런데 최근 이 흐름이 주거용 부동산으로 넓어졌습니다. 오늘은 무엇이 어떻게 달라졌는지, 그리고 무엇을 준비해야 하는지 차분히 정리해 드리겠습니다.
사례 — "공시가격으로 신고했는데 세무서에서 연락이 왔습니다"
한 상속인은 아버지가 남긴 단독주택을 개별주택 공시가격 기준으로 신고했습니다. 인근에 똑같은 조건의 거래(유사매매사례)가 없어, 관행대로 공시가격을 시가로 본 것입니다. 몇 달 뒤 과세관청은 감정을 의뢰했고, 신고가액과 상당한 차이가 있는 감정가액을 근거로 세액을 재산정했습니다. 상속인은 "규정대로 신고했는데 왜"라고 물었지만, 문제는 신고 방식이 아니라 신고가액과 실제 시세의 간극이었습니다.
감정평가 시사점 — 무엇이 달라졌나
국세청은 상속·증여세 사무처리규정을 개정해 감정평가 대상 선정 기준을 넓혔습니다. 핵심은 두 가지입니다.
- 기존: 신고가액이 국세청 추정시가보다 10억 원 이상 낮은 경우 등
- 개정: 신고가액이 추정시가보다 5억 원 이상 낮거나, 차액 비율이 10% 이상이면 감정평가 대상
- 시행: 2025년 1월 1일 이후 법정 결정기한이 도래하는 부동산부터 적용
대상도 넓어졌습니다. 종전의 상가·꼬마빌딩에 더해, 비교 거래가 드물어 시가를 잡기 어려운 초고가 아파트와 호화 단독주택 등 주거용 부동산이 관리 대상에 포함되었습니다. (출처: 대한민국 정책브리핑·한국세정신문, 행정예고 2024.12.3 / 2025.1.1 시행)
여기에 배경 판례도 있습니다. 대법원은 2026년, 과세관청이 사후에 의뢰한 감정가액도 시가로 인정될 수 있다고 보면서, 다만 평가기간 밖이라면 신고 시점과 감정 시점 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없어야 한다는 요건을 함께 제시했습니다(입증책임은 과세관청). 즉 사후 감정 자체는 열려 있되, 그 요건은 엄격히 본다는 취지입니다.
왜 미리 챙겨야 하는가 — 놓치기 쉬운 지점
문제는 예측 가능성입니다.
- 아파트는 같은 단지·평형·방향의 거래(유사매매사례가액)가 있어 시가가 비교적 명확합니다.
- 반면 단독주택·토지·상가, 그리고 거래가 드문 초고가 아파트는 비교 사례가 없어 기준시가·공시가격으로 신고하기 쉽습니다. 바로 이 지점이 이번 확대의 표적입니다.
기준시가로 신고한 뒤 과세관청 감정으로 세액이 오르면, 본세뿐 아니라 가산세 부담까지 뒤따를 수 있습니다. 이미 정해진 줄 알았던 세금이 몇 달 뒤 다시 열리는 상황은, 금액의 크기를 떠나 예측이 어렵다는 점에서 부담이 큽니다.
해결의 방향 — 사전 감정평가로 기준을 먼저 세우기
한 가지 방법은 신고 단계에서 공신력 있는 감정평가로 시가를 미리 확정하는 것입니다.
- 납세자가 평가기간 내에 받은 감정가액은 시가로 인정될 수 있어, 신고가액의 근거가 명확해집니다.
- 사후에 과세관청 감정으로 뒤집히는 변수를 줄이고, 세액을 예측 가능한 범위에서 관리할 수 있습니다.
- 평가기간 기준: 상속은 개시일 전후 6개월, 증여는 전 6개월·후 3개월 이내입니다.
다만 감정평가가 언제나 유리한 것은 아닙니다. 물건·시점·신고 전략에 따라 실익이 다르므로, 세액 판단은 반드시 세무대리인(세무사·회계사)과의 상담을 함께 권해 드립니다. 저희는 그 판단에 필요한 시가 근거를 정확히 만들어 드리는 역할입니다.
